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1-2.  J-REIT(不動産投資信託)とは・・・

まずは、J-REITについて整理していきましょう。

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託 のことです。
もともと米国 がREIT市場の本場でしたが、2001年から東京証券取引所が日本版REIT市場を創設しました。

専門的な説明はREIT専門のページに譲るとして、ここでは簡単にJ-REITの仕組みと特徴をおさえておきましょう。


J-REITの正体を一言で表わすと、「不動産を組み入れて運用する投資信 託」です。

投資信託は、通常、公社債や株式を中心に運用していますが、投資対象を不動産に特化している点が
J-REITの最大の特徴です。

また、株式同様に「成行」のほか「指値」注文もでき、売買手数料は投資信託よりも安く設定されています。

私の考えでは、最もお手軽な不動産投資の ジャンルといえるでしょう。


では、J-REITの利回りはどの程度なのでしょうか?

現在、40種類以上のJ-REITが上場していますが、2013年8月現在で概ね利 回りは3~5%前後となっています。
もっともJ-REIT自体が常に価格変動していますので、利回りも購入するタイミングによって結構上下します。

最近でも、銘柄によっては利回り6%を超えるタイミングがあったようで、
そうなると後述する中古築浅マ ンション投資と遜色ないレベル ともいえます。
(もっとも、利回りの高い銘柄はオフィスビルを中心に運用するものが多いようです。マンション投資との比較ならレジデンス特化型の銘柄が妥当でしょうが、それ らの利回りは相対的に低めとなる傾向があるようです)


また、J-REITならではの魅力としては、以下のような点が挙げられます。

 ・少額から投資できる
  ⇒高い銘柄でも100万円程度、安い銘柄なら数万円から投資可能です。

 ・個人では投資困難の優良物件に投資できる
  ⇒たとえば、六本木ヒルズやららぽーとなど、個人ではまず投資機会のないであろう優良物件を
   組み合わせて運用してもらえます。
   更に、プロが時勢に応じて随時、有利な物件に組み入れ直してくれます。

 ・換金性が高い
  ⇒前述のとおり、株式とほぼ同じように売買できますので、他の不動産投資の最大のネックである換金性は
   圧倒的に高いといえます。



逆に、J-REITの難点としては、以下のような点が挙げられます。

 ・J-REIT自体の価格変動が大きい
  ⇒株式や為替に比べれば緩やかなものの、やはり他の不動産投資と比べると値動きは激しくなります。
   (日銀の買い入れ施策やアベノミクスの追い風を受け、積極的にキャピタルゲインを狙う向きもあります)

 ・投資法人の経営リスクがある
  ⇒J-REITも投資信託の一種ですから、投資法人の経営リスクは常に認識する必要があります。
   また、投資法人のスポンサー企業に問題が起きた場合にも同様です。

 ・利回りが低い
  ⇒株式や公社債と比べると十分高い利回りではありますが、他の不動産投資との比較では、
   最大でも中古の築浅マンション投資のインカムと同程度であり、相対的に低めといえます。

 ・不動産知識/スキルが身に付かない
  ⇒J-REITは投資家自身に不動産知識やスキルを求められるシーンは基本的にありません。
   これはお手軽である反面、他の不動産投資への応用が利かないということでもあります。

 

また、よく言われる「J-REITはレバレッジがきかない」は、あまり正しくないと思います。

意外と知られていないのですが、株式投資同様にJ-REITも信用取引が使えます。
これを使えば、擬似的に融資を組んでレバレッジを使うことに近い状態を作ることができます。

ただし、前述のとおりJ-REITは現物不動産に比して価格変動が大きい商品ですから、
よほど自信のある方以外は止めておいたほうが無難とも思いますが・・・。



ちなみに私は、ファンド・オブ・ファンズを通して、J-REITに間接投資しています。

たしかに楽チンですし、安定した収入は入ってくるのですが、
ノン・レバレッジで利回りも相対的に低いので、やはり物足りなく感じてしまっており、
今のところ、積極的に増やす予定はありません。



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