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1-3.  区分投資とは・・・

つぎは、区分投資について整理していきましょう。

一般にマンションの「一部屋」単位を投資対象とする投資を区分投資と呼びます。
私が主に実践しているのがこの区分投資であり、現物不動産投資としては最もお手軽と いえるでしょう。

詳しい内容は後章で解説しますので、ここではおおまかな特徴だけざっくりおさえておきましょう。


まずは、区分投資の利回りについてです。

J-REITと異なり現物不動産への直接投資ですので、購入する物件や購入後の運営状況によって、
利回りの幅は大きくなります。

私の得意とする東京近辺(東京西部・神奈川東部エリア)でのワンルーム投資をサンプルとすれば、
新築物件への投資で利回り5%前後、築浅のバストイレ別物件への投資で利回り6~8%、
比較的利回りの高いとされるバストイレ一体のバブル期築物件への投資で9~15%程度が中心のようです。
(もちろん、物件個別の事情により上ブレた り、下ブレたりすることもあります)

ただし、上記利回りは、「表面利回り」です。

実際には、各種経費(管理費・修繕積立金・区分管理手数料・保険料)や税金(固定資産税・都市計画税)を
引いて考える必要があり、実際の利回り(実質利回り)はもっと低くなります。
(実質利回りベースでは、物件によってはJ-REITとさほど変わらない利回りのこともあるよ うです)



次に価格帯ですが、これも物件によりけりですので、サンプルとして東京近辺を例にとりますと、
新築物件で2,000万円~2,500万円前後、築浅物件で1,200万円~1,800万円前後、
バブル期築物件で600万円~1,000万円前後が中心帯となっています。

もちろん物件個別にはもっと高い物件も安い物件もありますが、いずれにしてもJ-REITと比べて、
はるかに大きな金額を取引する必要がある点は確かです。

前述のとおり、区分投資は現物不動産投資のなかでは一番お手軽だと思いますが、
それでも、これだけの大金を現金で用意するか、金融機関から融資を引っ張ってくるかしないといけません。

多くの方にとってここが最初のハードルになるわけですが、これまで相談を受けたなかで感じるのは、
その人の資金力や社会的信用の問題よりも、むしろ大金を動かしていくことに対しての心理的抵抗と いう
ハードルが強くあるようです。 (私もそうでした)



では、区分投資ならではのメリットとは何でしょうか。

J-REITとの比較でいえば、まずは利回りです。
J-REITでは投資家の知識・経験に関係なく、最大でも5%程度の利回りが限界ですが、
区分投資では知識・経験を重ねることによって、より好条件の物件を探すことができたり、
分散保有によってリスクを抑えつつ高利回りの物件を組み合わせる戦略がとれたりします。

逆に、一棟物投資との比較では、相対的に少額で投資できるため、購入時のハードルが低くなるほか、
購入後の運営に関する諸々のリスクを分散しやすくなります。



最後に、区分投資をするうえで絶対に理解しておくべき注意点を書いておきます。

それは、「区分は最後は価値がゼロになる」という点です。





通常、不動産を買うということは、「土地と建物をセットで買う」ということです。

一棟物投資や戸建て投資をイメージすると分かりやすいですが、
建物とセットで、「アパートの建っている敷地」「戸建て住宅の建っている敷地」も買っています。
(借地権物件など例外もありますが)

区分投資も同じで、マンションの一室を買うときには、「建物」と「土地」をセットで買っています。
但しこの土地は、「マンションの建っている敷地」ではなく「マンションの建っている敷地の一部」 であり、
個人の裁量で自由に使えない土地であることがポイント です。


建物は、新築時点が最も価値が高く、古くなるにつれて価値を少しずつ下げていきます。
(これは商品価値としても、税務面の固定資産評価上も同じです)

一方で土地は、(市場相場により価値が上下することはあっても)単純な時間の経過によって、
価値が下がることはありません。

一棟物投資や戸建て投資の強みはここにあり、長期間保有により建物価値がゼロに近づいたとしても、
土地だけはそのまま残ります。建て替えることも更地売却することも自由です。

しかし区分投資でセット購入するのは、「建物」と自由には使えない「土地の一部」だけです。
建物が古くなり価値がゼロに近づいたからといって、建て替えることも、ましてや更地にして売却することも、
自身の裁量だけでは行うことができません。


「区分投資は出口戦略が限られる」と言われる所以はここにあります。

詰まるところ、「価値がゼロになる前に売却して利益確定させる」または、「他のオーナーと協同して
修繕・建て替えや更地売却の決定を取り付ける」ということが求められます。
(ご年配の大家さんは、「自分が死ぬまで建物価値はなくならない築年数の物件だけを買う戦略」を
とっておられる方もいますが・・・)

現実問題として、他のオーナー達と何十年も先の建て替えや更地売却の合意ができるわけもありませんから、
購入時点での選択肢は前者しかなく、建物価値のある間に確実に利益を上げることが不可欠と なります。

ここは後章でじっくり説明していきます。


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