back            next

<スポンサーサイト>

2-2.  区分物件の価格とは!?①(固定資産税評価額)

さて、ここからは少し実践的な知識・ノウハウを書いていきます。
まずは、区分物件の価格決定の基本を抑えておきましょう。

前章でも少し書きましたが、区分物件というと部屋だけを買っているような錯覚に陥りますが、
実際にはその建物の敷地の一部もセットで買って います。(借地権物件などの例外を除く)

シンプルにいえば、区分物件の価格は「土地」と「建物」の価値の合計額と なるわけです。


また、既にご説明のように、土地の価値は経年によって価値が変わることはありません。
土地の価値を決めるのは、 場所や周辺環境などです。
逆に建物の価値は場所や周辺環境には依存しない一方、新築時をピークに経年で価値が下がっていきます。

不動産投資家にとっては基本中の基本ですが、一般の方はなんとなく「古いと安い」「都心は高い」というように、
土地と建物の価値を曖昧に理解されているケースが少なくありません。

土地と建物はあくまでも別物であり、価値の決まり方も異なるという前提をまずは理解しておきましょう。

価値
影響あり
影響なし
土地
・場所、周辺環境
・時間の経過
建物
・時間の経過
・場所、周辺環境


では、続いて区分物件の価値の算定方法をご説明します。

その物件の価値が分かれば、初心者であっても適正な価格で不動産を購入できる可能性が高くなりますの で、
特に相場の分からないうちは、その物件の第三者的な価値を知りたいと思うシーンが多いと思います。

しかし、不動産鑑定士という大変難しい資格があるように、厳密にやり出すとキリがない世界でもありますので、
ここでは、初心者でも実践できるシンプルな算定方法をいくつかご紹介しておきます。


①固定資産税評価額

一番、シンプルで手間のかからない方法です。(算定というよりも確認作業です)

ご存知の方も多いと思いますが、不動産を保有すると、その不動産の所在する市町村に対して、
固定資産税の納税義務が生じます。
その納税額は、市町村の算定した当該不動産の価値に対して一定の税率を乗じて決定されます。

つまり、課税目的とはいえ、区分物件の「土地の価値」「建物の価値」を市町 村が算定してくれるのです。
これを利用しない手はありません。

ちなみに、固定資産税は1月1日時点の不動産の所有者に対して課せられる税金のため、
不動産取引(売買)した年度においては、売主側に納税義務が生じます。

このため実際の不動産取引では物件引渡し日を基準に精算することが一般的となっており、
黙っていても精算時には固定資産税評価額は分かることが多いのですが、
どうせだったら指値するときの参考材料の一つにしてしまいましょう。
仲介業者さんや売主さんに頼めば、大抵の場合は取引前に取得できるはずです。



なお、注意点を3点書いておきます。

1点目は、土地の固定資産税評価額はやや低めに算定される点です。

土地の価格は、ざっくり4種類あるとされています。

そのうち、国の示す土地取引の指標を公示価格といいます。
公示価格を100としたとき、固定資産税評価額は70程度といわれていますので、
固定資産税評価額よりも高い不動産が必ずしも割高とはいえないのです。
(むしろ区分物件において、固定資産税評価額で土地持ち分が取引できることは稀といえるでしょう)

種類
主な用途
価格
公示価格
国(国土交通省)による指標価格
100%
基準地価格
都道府県による公示価格の補完
100%
相続税路線価
相続税・贈与税の課税標準
80%
固定資産税評価額
固定資産税・不動産取得税の課税標準
70%


また、建物については、再建築価格をベースに、経年による価値減少分を加味して算出されます。
建物については、それなりに参考になるといえるでしょう。


2点目は、固定資産税評価額は3年に1度しか変わらないことです。
そのため、再開発地域などの直近で周辺環境に大きな変化がある土地については、
その反映が最大3年遅れることになりますので注意しましょう。


最後の3点目ですが、実際の不動産取引、少なくとも都内近辺の区分ワンルーム投資においては、
固定資産税評価額だけを前面に出し た指値はあまり一般的ではないようです。

基本的には、売り出し価格の妥当性を判断する参考情報程度に捉え、
次章以降でご紹介するほかの方法 とのあわせ技で指値金額を決めるほうがよいと思われます。


TOP

inserted by FC2 system