2-3. 　区分ワンルーム投資のメリット

前ページまでは、区分ワンルーム投資における、一棟物比でのデメリットを正直にご説明してきました。

デメリットしかないなら、区分ワンルーム投資をする人はいなくなってしまうわけですが、区分ワンルーム投資を選び、順調に資産拡大している人も沢山いますの で、ご安心ください（笑）

このページでは、区分ワンルーム投資ならではのメリットについて、一棟物と比較しながらご説明します。

私の考える区分ワンルーム投資の主なメリットは以下の通りです。

（１）デフォルトリスクが相対的に低い

（２）複数保有による分散効果が高く、一定規模に達すれば収入が安定しやすい

（３）賃貸運営に要する手間が圧倒的に小さい

では、順番に見ていきましょう。

（１）について、最初に申し上げますが、私は「デフォルトリスクが相対的に低い」ことが区分ワンルー ム投資の最大のメリットだと考えています。

前のページで、区分ワンルーム1戸保有の状態は、何の分散効果も持たないことから、アパート一棟保有と比べても危険が高い状態だとご説明しました。

但し、いざリスクが顕在化したときのインパクトは区分ワンルーム投資の方が小さく、デフォルトに至るほどの致命傷は負いづらいと考えています。

注目すべきは、物件価格と「普通のサラリーマン」の収入・資産のバランスです。

区分ワンルームであれば、安定した実績のある都内近郊でも数百万円から購入可能、2019年現在で活発に売買取引がある中心価格帯でも概ね1,000万 円～2,000万円 前後です。

他方、一棟物では、地方アパートでも数千万円、都内のマンションなら数億円単位での取引が中心となっており、大きな価格差があります。

調査機関によって幅はありますが、サラリーマンの平均年収は概ね400万円～600万円程度、貯蓄額は概ね数百万円～1,000万円程度とされていますの で、便宜上、これを「普通のサラリーマン」と仮定しましょう。

「普通のサラリーマン」にとって、区分ワンルーム投資なら物件価格の1/3～半分くらいは自己資金を捻出できるようで、仮に賃貸運営が行き詰まったとして も、購入価格の2/3～半額程度で 売却すれば借入返済できる計算です。

また、万一、数百万円の残債が残ったとしても、数年をかければサラリーマン収入から補填できる範囲といえそうです。

しかし、「普通のサラリーマン」が一棟物を購入する場合、物件価格の大半を借り入れることになりますので、賃貸運営が行き詰まった場合、購入額に近い金額で 売却できなければ、多額の借入が残って しまいます。

残債金額の大きさから、短期でサラリーマン収入から補填を終えることは難しく、長い年月をかけて補填を続けるか、最悪は一家を巻き込んでの自己破産（＝デ フォル ト）に至る恐れがあります。

余談ですが、前ページで、「今 すぐサラリーマンを辞めたい」という方 は、区分ワンルーム投資には手を出さない方がよいと書きましたが、急激な資産拡大を目指すの であれば、やはりそれなりのリスクを負う必要があります。

セミナーやブログで華々しい成果を語るメガ大家さんの裏には、志半ばで深手を負った投資家がいることを認識したうえで、是非、私ではない一棟物での成功者や 有識者に学んでください。

なお、当たり前ではありますが、区分ワンルーム投資のデフォルトリスクは低いとはいっても、購入物件 や方法を間違えれば、当然デフォルトリスクは拡大します。

また、デフォルトには至らずとも、1戸保有で分散効果がない状態が危険であることは繰り返し記載しているとおりですので、その点は誤解なきようお願いしま す。（デフォルトリスクを小さくする購入方法は、追い追い公開するつもりですが、お急ぎの方は個別相談をご検討ください）

次に（２）について、これはある程度、保有戸数が増えてきてからのメリットですが、区分ワンルーム投資では、1戸単位でエリアを散らして買い増しできます。

そのた め、例えば物件近くの大学・企業の移転流出、忌避施設の設置や自然災害など、一定確率で避けられない賃貸運営へのマイナス要因について、影響を1戸単位に抑え ることができるのです。

また、一棟物比でデメリットであった、シミュレーション上のイベント発生確率と、実際の発生率の乖離は規模拡大により徐々に解消され、最 終的には一棟物よりもシミュレーションとの乖離が小さくなるかもしれません。

なぜなら、賃貸運営における主要コストの一つ、建物全体のメンテナンス（小規模・大規模修繕）について、一棟物は原則として発生都度支払いが生じますが、区 分ワンルームでは修繕積立金として毎月固定 額を支払い済だからです。

加えて、想定外に大きな修繕が必要となった場合、一棟物はその全額を負担せねばなりませんが、区分ワンルームであればマンション所有者全員で負担額をシェア できます。

さらに、地方の一棟物との比較においては、空室期間の短さと広告料の安さも、収入の 安定化にプラスといえます。

たとえば、私が保有物件の一部を外注している日本財託管理サービスでは、原則として広告料不要ですが、年間の平均入居率は98％以上らしいです。（正確に は礼金から客付け業者に広告料を払っているそうで、私の物件の実績では平均99％以上です）

こうしたことから、区分ワンルーム投資は一定規模以上になれば、高い分散効果が期待でき、安定した収入を得やすいメリットがあると考えます。

最後に（３）について、これは間違いなく、圧倒的に楽です。

なにせ、純粋な賃貸運営だけでいえば、「毎月の通帳記帳」「年1回の確定申告」くら いしかやることがありません。

滞納や退去があれば、その対応は発生しますが、しっかりした会社に管理を外注していれば、それすら電話やメールで少々やり取りをす るだけで、大抵の場合はうまく対応してくれます。

激務のサラリーマンにはありがたい限りで、購入後は原則ほったらかしで本業に専念できるん ですね。

ただし、当然ながら、「次の購入物件探し」「より効率的な賃貸運営のための勉強」の時間は、意識的に確保してほしいとは思います。

さて、ここまでで区分ワンルーム投資のメリット/デメリットを説明してきました。