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2-4.  区分物件の価格とは!?③(取引事例比較法)

これまでに区分物件の価格を図る指標として、「固定資産税評価額」「積算法による積算評価額」を
ご紹介してきました。
この2つは、その物件の「土地」と「建物」の価値に着目した客観的な指標です。

これはこれで大変参考になりますが、実際の不動産取引、特に区分物件での売り出し価格は、
これらの指標をあまり意識せずに値付けされているようです。

価格の妥当性を判断した先には、売主様との価格交渉が控えているわけですから、
売り出し価格の値付け方法を知っておくことには意味があります。


③取引事例比較法

多くの場合、売り出し価格は取引事例比較法による算定価格をベースに設定されています。

取引事例比較法は、これまでご紹介の方法のように「土地」「建物」の価値を求めるのではなく、
過去に実際に行われた類似取引事例から不動産の価値を算定します。

家電等と異なり不動産は一点物ですから類似事例の集め方や例外事例の除外条件など、
深堀りし出すとキリのない方法でもあり、算定者の力量によって精度にバラつきは出るようですが、
ここでは、「特殊事情のないケースにおいて、過去に同じような物件が幾らで取引されていたか」とだけ
ざっくり理解しておきましょう。
(ちなみに、「特に区分物件での売り出し価格は・・・」と上述したのは、一棟物や戸建てと違って、
「同じマンションの別の部屋」という好サンプルが見つけやすいためです)

実際に私も仲介業者に「売り」の査定を出した際、どの仲介業者もこの取引事例比較法をベースにした
売り出し価格を提案してきました。(多少の上下はあったものの、大体同じ提案価格でした)

取引事例比較法による価格がいわゆる相場価格なのでしょう。




では、我々のような個人投資家が過去の取引事例をどうやって収集すればよいのでしょうか。

ポータルサイトや不動産業者のHPで見えるのは売り出し価格だけであり成約価格は分かりません。
そこで参考にするのが、国土交通省の運営する土地総合情報システムです。
お役所のWEBサイトらしく(笑)、使い勝手はあまり良くないものの一般人が成約価格を知ることのできる
貴重な情報源です。

 土地総合情報システムへのリンクは、⇒⇒⇒コ チラ

あるいは、既に馴染みの仲介業者がいらっしゃれば、その方に確認するほうが確実です。
不動産業者は直近数か月分の取引事例を情報共有するレインズという仕組みを持って います。
レインズには私たち一般の投資家が直接アクセスできませんが、
たとえば、「〇〇市△△町で取引された20㎡以下の成約価格」「××マンションの他の部屋の成約価格」と
具体的な条件を伝えて見てもらうことで、 土地総合情報システムにはない情報を得ることができるでしょう。


ただし、取引事例比較法により売り出し価格が適正水準であると確認できたとしても、
購入価格として妥当なのかはまったく別のお話です。
極端な話、ここしばらく投資として成り立たない水準で売買が続いていただけの可能性もあるわけです。

そのため、前述の固定資産税評価額・積算評価額も参考にしながら、
次にご紹介する方法で投資として成り立つ価格を算定し、総合的に購入価格を判断する必要があります。

次のページでは、「投資として成り立つかどうか」の観点からの算定方法をご説明していきます。

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