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2-5.  区分物件の価格とは!?④(収益還元法・表面利回り)

さて、これまでに「固定資産税評価額」「積算法による積算評価額」「取引事例比較法による相場価格」を
ご紹介してきました。

最後の算定方法として、収益還元法をご説明いたします。

投資目的に不動産を取引する際、この収益還元法が最も重要かつ実用的な方法ですので、
以下の3編形式にて少し詳しくご説明していきます。

 <前編> 直接還元法(表面利回り)
 <中編> 直接還元法(実質利回り)
 <後編> DCF法

では、そもそも収益還元法とはどういったものなのでしょうか?

収益還元法とは、その物件がこれから稼ぐであろう期待収益から現在価値を評価する方法です。
客観的な土地・建物の価値、あるいは相場価格のいずれも考慮せず、あくまでもリターンの大きさから
適正価格を割り戻します。

また、収益還元法は期待収益の考え方によって「直接還元法」と「DCF法」に大別され、
さらに直接還元法に使用する基準は「表面利回り」と実質利回り」の2種類があります。

このページでは、最もシンプルな直接還元法(表面利回り)についてご説明していきます。



④直接還元法(表面利回り)

直接還元法とは、特定期間(通常は1年間単位)における期待収益を算定根拠とする方法です。
なかでも表面利回り基準での直接還元法は、収益還元法のなかでも最もシンプルな実行方法といえます。

 現在価値(購入価格)=期待収益(月額家賃×12ヶ月)÷希望利回り

 表面利回り=期待収益(月 額家賃×12ヶ月)÷現在価値(購入価格)


たとえば、月5万円家賃の部屋を表面利回り10%で運用したいとすれば、
5万円×12ヶ月÷10%=600万円が購入価格ということになります。

逆に月5万円家賃の部屋が600万円で売りに出ていたとすれば、
5万円×12ヶ月÷600万円=10%がその物件の表面利回りということになります。


不動産業者さんのHPやマイソクなどでよく掲載されている「利回り」は、大抵の場合は「表面利回り」です。

ここで注意が必要なのは、表面利回りには不動産投資で必ず発生する諸費用や税金等が
一切考慮されていません。
そのため、表面利回りだけで投資判断をすることは大変危険です。

私個人の意見ですが、表面利回りは利回りを高く見せたい売主さんや不動産業者のための指標であって、
残念ながら買い手側の不動産投資家には、まったく使い道のない指標だと思います。


そこで、もう半歩進んだ、ある程度参考になる直接還元法(実質利回り)を次ページでご紹介いたします。


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