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2-8.  区分物件の価格とは!?⑦(まとめ)

前ページまでで、区分物件の価格について、代表的な算定方法を一通りご紹介してきました。
ベテランの方はこうした方法を、状況に応じ適切に使い分けて指値金額を決めているようですが、
そこに至るまでには、やはり相応の慣れと経験が必要です。

そこで、このぺージではこれまでの算定方法をおさらいしながら、特に初心者の方に向けて、
これら知識の使い方の例をご紹介しようと思います。

<おさらい>
固定資産税評価額 市町村の算定する客観的な価値
原価法(積算法) 再調達原価から測る客観的な価値
取引事例比較法 類似取引事例から測る相場価格
収益還元法 表面利回り基準 期待収益から測る投資の成り立つ価格
収益還元法 実質利回り基準 同上(④より精緻に算定)
収益還元法 DCF法 同上(④⑤より精緻に算定)



まず、①~⑥をざっくりグルーピングしてみます。

 (A)「土地」「建物」の客観的価値を算定する方法 ⇒①②
 (B)対象不動産の相場価格を測る方法 ⇒③
 (C)投資とて成り立つ価格を測る方法 ⇒④⑤⑥


極論をいえば、不動産投資をインカムゲイン、すなわち家賃収入だけが目的と割り切るならば、
(C)だけみればよく、(A)(B)は関係ないということになります。

しかし、前の記事で、「区 分投資は出口戦略が限られる」と書きましたが、
その数少ない出口戦略の最有力候補が利益確定のための売却です。
そして区分物件売却時の価格相場は、(B)で決まることが多いことはご 説明のとおりです。

また、将来的に融資を使って投資速度を加速させたり、あるいは売却せずに相続することになった際、
金融機関の評価や相続税の算定根拠となるのは(A)ですので、やはり無視するわけにはいきません。






では、具体的な流れをご説明していきます。

<STEP1>投資として成り立つかを判断する。

 なにはともあれ、これが最重要かつ最初に確認する事項です。
 上のグルーピングでいえば(C)ですね。
 
 物件の探し方にもよりますが、たとえばWEBで一覧検索するときには、
 ざっと表面利回りでフィルタをかけてしまいましょう。(表面利回りはこれぐらいしか用途がないです)
 
 次に、表面利回り基準でOKだった物件だけ、実質利回りでフィルタを掛けなおし、
 更に実質利回りがOKだった物件だけ、お手軽DCF法で 価格を算定してみましょう。

 また、不動産業者に希望条件を伝えて紹介を待つケースでは、
 最初から実質利回り基準で伝えてもよいでしょう。
 (別の記事で書く予定ですが、条件はなるべくシンプルに伝えるのがコツです。
  不動産業者にDCF法(お手軽DCF法を含む)の話をするのはあまりオススメではありません)
 

<STEP2>売値の相場感を確認する。

 エリアや築年数にもよりますが、都内近辺の区分物件でSTEP1を通過した物件ならば、
 (よほど低い期待収益を設定していなければ)取引相場より売値が高いことはあまりないでしょう。

 とはいえ、安く買えることに越したことはありませんので、上のグルーピング(B)の出番です。
 
 STEP1で算定した価格は、いってみれば購入上限価格です。
 前の記事でご紹介した方法を駆使して、指値の根拠となる 取引事例を探しましょう。



<STEP3>客観的価値との乖離を確認する。

 最後に上のグルーピング(A)を確認しましょう。
 
 とはいえ、前の記事でもご説明のとおり、固定資産税評価 額は土地の価値を公示価格の約7割で
 計算しますので、一般には固定資産税評価額のほうが低くなります。
 比較の際にはそれを念頭に置いておきましょう。
 
 また、これも前の記事でご説明のとおり、積算価格も区分 物件の取引では、
 直接的な指値材料にはならないことが多いようです。

 積極的な指値の材料はSTEP2で集めるとして、ここでは客観的な価値との乖離が、
 極端に大きくなっていないことが確認できればよいでしょう。
 


以上で区分物件の価格についてのご説明を一旦終わります。
指値についても少し一緒に書いてしまいましたが、指値については別の記事でより詳しく書いていくつもりです。


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