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3-1.  そもそも優良物件ってなに?

さて、2時限目のページで区分物件の価格についての基本知識をご説明してきました。
この知識があれば、少なくともダメ物件を掴まされる心配はぐっと抑えられるはずです。

しかし、かといっていきなり優良物件をGETできるかといえば、そう簡単にはいきません。
大物が釣りたければ、大物を狙える船や道具が必要なのと同じように、
優良物件をGETしたければ、そうした物件を扱う不動産業者と付き合う必要があるのです。



でも、ちょっと待ってください。

優良物件の探し方の前に、そもそも「優良物件」とはなんなのか、正しく理解できているでしょうか。

たとえば、「東京都港区の駅徒歩圏内の立地で、周辺環境や日当りも抜群、築浅で価格は周辺相場の半額!」
とかの物件であれば分かりやすいですが、そんな物件はまずありません。
(仮にあっても、我々に情報がくる前にプロや業者に一瞬で買われてしまうことでしょう)



3時限目の最初は、まず「あなたにとっての優良物件」とはど んな物件なのかを考えてい きましょう。
(このサイトは区分投資/ワンルーム投資のハウツーサイトですので「優良な区分物件」と読み替えてください)

そしていきなり私の経験談で恐縮ですが、私が最初に買った物件は品川区の駅近・築浅の物件でした。
複数路線が利用可能で都心へのアクセスは抜群、周りを賑やかな商店街に囲まれた優秀な立地です。
お手軽DCF法では希望利回りを満たしており、取引事例比較法でも相場よりも安価、
さらに実質追加費用なしで空室保証が無期限付帯、と至れり尽くせりの条件でした。

当時の私にとっては、この物件はまさに優良物件そのものだったといえますし、
これから不動産投資を始める方から相談を受けた場合、ご相談者の事情は十分に配慮しながらも、
結果的に同じような条件の物件をお勧めすることになるケースが多いです。

こうした物件は、保有戸数が1戸だけの状態でも相対的に事業リスクが低く、融資を組みやすいのが特徴です。
その反面、多少割安に買えたとしても利回りは低めとなります。


これまでご相談をお受けしてきた私の経験談からいいますと、一棟物投資ではなく区分投資を選ぶ方は、
利回りの高さよりも事業リスクの低さを重視する傾向にあるようです。(特に最初の1戸目に関しては)

ご本人が慎重な性格だったり、ご家族への配慮が必要だったり、購入後に手間をかけられない状況だったりと、
みなさまのご事情は様々ですが、いずれにせよそうした方にとっては、
事業リスクを低減させる「築浅」「好立地」「好環境」などの条件を揃えた物件が優良物件であり、
「利回り」の高さは次点の評価軸となるのでしょう。





当時、私が品川区の築浅物件を購入したときも同じ判断軸でしたので、
そうした心情はよく理解できますし正常な感覚だと思います。

でも、今の私が同じ物件を同じ条件で購入するかといえば、おそらく購入しないでしょう。


なぜか。

私が最初に投資用物件を購入した当時は、安定した収入は会社からの給与だけでした。
それなりの貯金はありましたが、2戸・3戸を同時に買えるほどではありません。
そのため1戸目で躓いてしまうと、月々の給与を切り崩して損失を補填することになりかねず、
それは絶対に避けたかったので、利回りの高さよりも事業リスクの低い物件を選んだのです。

一方、最近私が購入した物件は、神奈川県厚木市の表面利回り20%以上のバブル期物件です。
利回りは品川物件の約3倍ですが、空室保証どころか、半年以上も空室が続いている状況で、
室内に残置物はあるわ、あっちこっちボロボロだわ、洗濯機置き場はないわの問題児物件です。

これを賃貸できる状態まで掃除・リフォームして、地元の客付け業者さんを回って、
入居者さんを見つけなければなりません。

この物件単体でみればリフォームに失敗したり、空室が長期化する可能性も低くなく、
事業リスクは高いといえます。
しかし、これまでの大家としての経験によって、賃貸経営のノウハウが蓄積されたこと、
そして万一失敗しても、他の物件の不動産収入で十分カバーできる状態になったことで、
高利回り・高リスクを狙うことができるようになりました。

今の私には、こんな問題児物件が優良物件と映ったわけです。



そろそろ纏めですが、

 「優良物件」の定義は人それぞれ
・ 同じ人であっても、その時々の環境によって「優良物件」の定義は異なる

ということは改めて意識しておきましょう。



初心者の方からよくご質問いただくのが、

「良い物件はどこで買えるのですか?」

「tnksさんが実際に購入した不動産業者を紹介してもらえませんか?」


「不動産業者からこの物件を紹介されたのですが、tnksさんだったら買いますか?」


というものです。


既に何度かお会いして価値観が共有できている方ならばお答えできる部分もありますが、
そうでなければ、こうしたご質問はなかなかお答えしづらいのです(笑)

そうした疑問をお持ちの方は、是非、無料相談にてご相談ください。



さて、次のページからは、悪評高い(笑)新築物件について、少し詳しくご説明していきます。

やはりダメだと再認識できるかもしれませんし、ひょっとしたら意外と見直すきっかけになるかもしれません。
是非、自分の状況や価値観をイメージしながら読んでみてください。

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