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3-1.  初心者が陥りがちなトラップと脱出方法

さて、前章(2時限目)で、区分ワンルーム投資の基礎をご説明しましたので、この章では「最初の区分ワンルーム物件の選び方」をテーマに、少し実践的な内容に移ります。


私自身の経験を思い出しても、やはり最初の物件選びは大変に頭を悩ませたものです。

前章の「2-7.区分ワンルーム物件の種類と特徴」でご説明したように、区分ワンルーム投資といっても、大雑把な年代 やエリアの組み合わせだけで、4種類×4種類=16種類もあります。

もうどこから手を付ければよいのか、分からなくなる気持ちはよく分かります。


このページでは、最初の物件選びに悩む際、不動産投資初心者が陥りがちなトラップとその脱出方法をご紹介します。

これを知らないと、不動産投資を始める時期が必要以上に遅れてしまうばかりか、こうしたトラップを逆手に取るような不動産業者に騙されてしまうかもしれませ ん。




そのトラップとは、、、万人に共通する優良物件を探してしまうことです。


もちろん、最初から、本当に万人に共通する優良物件を探し出せるなら、これほど良い話はありません。

例えば、「東京都港区の築浅・駅近立地で、利回りは10%以上」の物件でも見つかれば、面倒な話は全て忘れて飛びつけばよいでしょう。

でも、そんな分かりやすい優良物件はまず出てきませんし、ごく稀に出てきても、不動産業者や専業大家内でのスピード勝負となりますから、まず不動産投資 初心者が購入するのは不可能です。

前章の「2-9.区分ワンルーム物件探しのコツ」で書いたとおり、不動産投資の初心者にとっては、独自の情報ネット ワークを構築・維持するのも大変で すし、物件名を聞いただけで数千万円を現金即決できる人たちとの競争を勝ち抜くのは現実問題として相当に難しいでしょう。

もちろん、その覚悟があって最初から優良物件を探すのであれば、それはそれで一つの戦略だとは思いますが、多くの方は覚悟云々以前に、こうし た業界構造を知らないのです。

「不動産投資をなかなかスタートできない」と嘆いている方の多くは、探せるはずのない優良物件を探して、いたずらに空回りが続けている方が圧倒的に多いので す。


そして、更に恐ろしいことは、こうした初心者に「ウチでは優良物件をご紹介できます」といって忍び寄る不動産業者も少なくなく、「訳 ありで安い物件を優良物件と誤認して購入してしまう」「優良物件不動産業者に都合よく定義され、納得した気になって購入してしまう」ケー スが後を絶たないことです。

もし、これから区分ワンルーム物件の契約を予定している段階であれば、以下のような営業トークや状況が決め手になっていないか、冷静に振り返ってみてくださ い。

 ■このエリアで利回り●●%以上の物件はなかなか出ません。お客さんは運がいい!

 ■自分が住みたいと思うマンション、他人に自慢できるマンションに投資すべきです!

 ■サブリース(または空室保証)があるので、購入後の賃貸管理もお任せください。

 ■今ならキャンペーンで、初期費用100万円をサービスできます!

 ■営業マンの人柄や一生懸命さを見て、信頼できそうだと思った

 ■NAV、NOI、スプレッドなど、不必要に横文字を多用した提案


ここでは一つ一つを論破しませんし、こうしたケースの100%すべてが騙しだと言うつもりはありません。

しかし、これまでご説明したとおり、「不動産業者にとって、万人に共通する優良物件をわざわざ不動産投資初心者に紹介するメリットはない」ということを肝に 銘じて、慎重に 慎重を重ねて、話を聞くようにすべきでしょう。




では、こうしたトラップから脱出し、不動産業者の罠を潜り抜けるにはどうすればよいでしょうか。

それは、”自分にとっての優良物件”の条件を明確にすることです。


これは本当にケースバイケースで一般論で説明するのは難しいのですが、たとえば以下のようなケースを仮想ケースとしてみてみましょう。

 ■結婚2年目の共働き夫婦

 ■そろそろ子供が欲しいが、奥様は育児に専念(退職)のご意向

 ■住宅ローンもあるので、不動産投資で子育て期間の生活費の足しにしたい


このご家族の場合、中長期的な資産形成よりも、短中期的な現金収入増が大事になりそうですが、現時点で共働きであれば、ある程度の自己資金はあるかもしれま せん。

また、奥様が育児に専念ということは、購入後はあまり手間がかからないこともポイントになりそうだと想像がつきます。

個別相談では、実際にご相談者に確認しながらお話を進めますが、今回は仮想事例ですので、便宜上、上記想像はいずれも正しく、自己資金1000万円としま す。

このケースで浮かび上がる、優良物件の定義とは以下のようなものになるはずです。

 ①毎月のキャッシュフローが黒字化すること

 ②購入後も安定した賃貸運営が見込めること


区分ワンルーム投資で安定した賃貸運営をするには、複数戸保有が大原則と書いてきました。

奥様の退職後には世帯収入が大きく下がる見通しのため、退職前に最低でも2戸、できれば3戸以上の物件を保有したいところですが、自己資金1,000万円あ れば、しっかり頭金を入れる前提で「築浅」かつ「都心部周辺または都内近郊」で2戸、あるいは「バブル期」かつ「都心部周辺または都内近 郊」で3戸以上を狙うことができそうです。(「新築」は頭金1,000万円ではキャッシュフローの黒字化は難しく、「郊外エリア」は購入後の運営手間を考慮してターゲット から除外)

区分ワンルーム物件は、年代やエリアによって、相場となる価格帯や利回りも違えば、使用できる金融機関・融資条件も変わってきますので、上記を軸にしなが ら、詳しい希望条件や人生設計をさらにヒアリングし、ターゲットを絞っていくことになります。

ど の年代・エリアの物件を、いくつ・どういう順番で購入するかを決めてしまうので す。

これが決まって初めて、その条件を得意とする不動産業者を探し始めるべきなのですが、不動産投資の初心者ほど、先に不動産業者を探し始めてしまうのですね。


そろそろ纏めですが、

・不動産投資初心者が、万人に共通する優良物件を探すのは、まず不可能!

・「自分にとっての優良物件の条件」を明確にしてから、その条件が得意な不動産業者を探すこと!

・不動産投資初心者に、「甘いこと」を囁く不動産業者には要注意!!

ということです。


次のページからは、ターゲット範囲が決まったうえでの物件選びのポイントについて、ご説明していきます。

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