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3-11.  3点ユニット式をどう考えるか?

さて、前のページではバ ブル期物件の特徴と平均的な利回り、メリット・デメリットについてご説明しました。
このページでは、ちょっと目線を変えて、バブル期物件の代名詞ともいえる3点ユニット式について、
私なりの考え方を整理してみたいと思います。


一般的に嫌われ者とされる3点ユニット式ですが、実際はどうなのでしょうか?

このテーマについてはさまざまな企業が独自にアンケート調査をしているのですが、
調査結果にはかなりの幅があるようです。
私が目にしたところでは、「3点ユニット式が嫌だという入居者の割合」は、
下は3割、上は8割もいるという結果でした。(私が知るアンケートも氷山の一角だと思いますが)

これほど調査結果に開きがあると、どう解釈すべきか悩んでしまいますよね。
なぜ、同じテーマでアンケートをとってこれほど結果が違うのでしょう?
完全に推測ですが、おそらくは調査実施者のアンケートの取り方(設問の書き方や回答者の選び方など)に
よるのではないかと思われます。
たとえば、バストイレ別のセパレート工事を得意とするリフォーム業者が作った質問文を使って、
バストイレ別が当たり前のエリアでアンケートを取れば「絶対に嫌だ」と答える人は増えるのかもしれません。
(逆もまた然り)

もしこの推測どおり、アンケートの取り方によって結果が大きく変わるということであれば、
本当の意味で「絶対に3点ユニット式だけは嫌だ」と いう人は、実は極端には多くないのかもしれません。

身近な例で、私の妻も独身時代は賃貸マンションに一人暮らしをしていたのですが、
物件を探すときに、やはり3点ユニット式は嫌だと思っていたそうです。
でも実際に部屋を見ていくうちに、家賃や駅からの距離、周辺商業施設等のほうが優先度が上がっていき、
最終的に選んだのは3点ユニット式の物件でした。
そして住めば都となったようで、私と結婚するまでずっとその物件を気に入って住み続けていました。

一方で、どんなアンケートの取り方をしても3割程度の方は「絶対に嫌だ」と回答している現実も
直視せねばなりません。
かくいう私も、3点ユニット式は絶対に嫌だと思っていた派で、独身時代に賃貸マンションを借りた際、
検索条件で「バストイレ別」は何を置いても必須条件でした。
もちろん、家賃や駅からの距離、周辺商業施設等も大事でしたが、
私の場合は少々高い家賃でも、また少々駅から遠くて不便でも「バストイレ別」は譲れませんでした。




で、私はこの調査結果の幅がある理由について、勝手に以下のように解釈することにしています。
数字遊びと言われればそのとおりですが(笑)、当たらずとも遠からずなんじゃないかと・・・。

 ・3点ユニット式をあまり気にしない人  ⇒2割程度
 ・3点ユニット式は気になるが、他の条件次第では妥協できる人 ⇒5割程度
 ・3点ユニット式は全く検討できない人  ⇒3割程度


画像


あとは、自分の保有する物件のエリア事情をよく理解しておくことだと思います。

たとえば渋谷や下北沢・自由が丘など、その街に住むことがステータスであるような超人気エリアの物件では、
「その街に住みたい」思いが優先されることで3点ユニット式に強く拘る人は比較的少ないと考えられます。
さらに入居希望者の絶対数も多いでしょうから、3点ユニット式がどうしても嫌な人は最初からターゲットから
外してしまっても、空室リスクや短期間で退去されるリスクは限定的となるのかもしれません。

逆に準都心部や少し郊外の最近再開発されたエリアなどでは、バス・トイレ別の築浅物件がライバルに多くなって
3点ユニット式の弱点が目立ってしまう可能性が高くなるかもしれません。
加えて、入居希望者の絶対数も都心部より少ないでしょうから、それを打ち返す何らかの付加価値がないと、
なかなか空室が埋まらない、埋まってもすぐに退去されてしまう事態に陥りやすいのかもしれません。



私がバブル期物件を選ぶ際にも、やはり3点ユニット式であることは強く意識しています。

先ほど渋谷などの超人気エリアの物件は3点ユニット式の弱点をカバーしやすいと書きましたが、
このエリアの物件はバブル期物件でもそれなりに価格が高く利回りも下がってしまうため、
私の投資規模や資産状況ではなかなか買いづらい面もあります。

そこで、私の場合は「準都心部や少し郊外で何らかの付加価値がある物件」を集中的に探しています。
「何らかの付加価値」の中身は企業秘密ですが(笑)、バブル期物件のメリットである低価格・高利回りと
3点ユニット式の弱点カバーを両立できそうな物件を根気よく探すのです。



・・・ということで、バブル期物件は築浅物件に比べて高利回りの傾向ですが、
入居者あっての不動産投資ですから、しっかり計画的・戦略的に買っていく必要がありそうです。


次のページでは、私の保有するバブル期物件の入居率(客付け期間、入居期間)の実績について、
僅かなサンプルデータではありますが、公開したいと思います。

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