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3-3.  新築物件にも良いところはある!?

前ページの続きです。

新築区分投資では、効率よくキャッシュフローを増やすのは難しいと書きました。
これは、新築区分投資で得られる実質利回りでは、相当に頭金を積まないと毎年の収支がプラスにならない、
ともすればマイナスになることも珍しくない・・・という理由からでした。

しかし、人によってはそれでも「購入してもよい」と判断されるケースもあるのかもしれません。
このページでは、新築物件のメリット・デメリットを利回り以外の面から整理してみようと思います。


まず、新築物件の収益面と費用面について評価してみましょう。
評価サンプルは、都内近辺の駅近立地、最近の平均的な仕様(バス/トイレ別の占有面積20㎡前後)の物件を
イメージして書いてみました。

(1)収益面
項目 評価 備考
家賃
比較的高め(8万円~9万円が中心帯)
※特に初回入居者は高めとなりやすい(新築プレミアム)
空室期間
バス/トイレ別、広めの部屋、充実設備により比較的低い
※古くなっても相対的優位は変わらない
滞納発生率
家賃帯から高属性の入居者が中心のため比較的低い
※古くなっても相対的優位は変わらない
転売益
×
築5年前後での転売においても2~3割減は覚悟が必要
(一般に中古よりも値下がり率が高い)


(2)費用面
項目
評価
備考
管理費・修繕費

物件次第だが購入後しばらくは安価に設定
リフォーム代

最新設備が備わっているため当面不要。故障も少ない
税金

支払額は比較的高いが減価償却費も多く節税に効果的







・・・さて、どうでしょうか。
意外にも、結構「〇」が並んだなぁ・・・という印象ではないでしょうか。

収益面では、やはり最新仕様の建物・設備はそれなりに有利です。
単純に家賃が高めに設定できるだけでなく、空室期間を短縮させる効果も期待できますし、
高めの家賃が支払える入居者ということは滞納発生率も相対的に低いといえるでしょう。

しかしデメリットとして、出口戦略で「売却」という手法が使いづらい点は要注意です。
仮に2,000万円の物件を5年後に売却する場合、2割減なら400万円、3割減なら600万円の含み益がないと、
投資として失敗ということになります。(実際には手数料や税金・登記費用等もかかります)

一方で、費用面では大きなデメリットはなさそうです。
購入後しばらくは管理費・修繕費・リフォーム代等の運営コストが割安に済みますし、
固都税や不動産取得税は高くなるものの、減価償却費が相対的に大きく取れますので節税に有利です。


ここまでの整理で、以下のような条件に合致する方は新築区分投資が向いているのかもしれません。

 ・利回りをあまり求めない人(J-REITと同じかそれ以下の利回りでも不動産投資をしたい人)
 ・現金で購入できる、またはキャッシュフローがプラスになるまでの頭金が出せる人
 ・出口戦略として「売却」をとる必要のない人
 ・節税による効果が大きい人
 ・とにかく賃貸経営のリスクを抑えたいと思っている人(※)





しかし、私がこれまで会った新築区分投資の営業マンたちからこうした提案は皆無でした。
彼らの常套文句といえば、、、

 「普通預金の●倍、個人向け国債の△倍の利回りですよ!」
   ⇒元本保証商品と比べられても。。。しかも新築時点の常時満室経営での表面利回りだし。。

 「今なら特別に値引き頑張りますよ!」
   ⇒3割引きくらいしてくれたら検討しますけどね。。

 「提携ローンがあるので頭金100万から不動産投資が始められますよ!」
   ⇒たしかに始めるだけならできるのでしょうね。。

 「月々の収支が赤字でも節税になりますよ!」
   ⇒サラリーマンに節税目的で赤字の投資させるって本気ですか??

 「団信が無料で付いてくるので保険代わりになりますよ!」
   ⇒もはや目的を見失ってませんか??

 「お医者様や公務員、大企業の方を中心に皆さんやっているんですよ」
   ⇒はあ、、だからなんでしょうか???



そして、最後にもう1点。

賃貸経営のリスクを抑えたいと思っている人(※)


ここは注意が必要です。
上記で書いたとおり、一般に新築区分投資は空室期間や滞納発生率を抑えやすくなりますし、
設備の入れ替えや故障も少なく、不意の支出も少ないでしょう。

しかし、新築物件で賃貸経営リスクを抑えるにはもう1つ欠かせない要素があると考えま す。


新築物件シリーズ最終章として、次ページで書いてみようと思います。


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