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4-5.
買取再販型業者のメリット・デメリット
前のページで買取再販型業者の特徴について記載しましたので、
このページでは、彼らと取引することのメリット・デメリットを具体的にみていきましょう。
最初に一覧で纏めてみましたが、私の考える買取再販型業者と取引することの
メリット/デメリットは以下のとおりです。
| メリット/デメリット |
内容 |
デメリットへの対策 |
| メリット |
① |
明らかなハズレ物件を
掴む危険が少ない |
- |
| ② |
仲介手数料が
かからない |
- |
| ③ |
提携ローンが使える |
- |
| ④ |
瑕疵担保責任が付く |
- |
| ⑤ |
購入手続きが楽 |
- |
| ⑥ |
管理業務外注に
特典あり |
- |
| デメリット |
① |
掘り出しモノがない |
（特になし）
そういう商品だと理解するのみ |
②
|
営業マンのアタリ・ハズレが
大きい |
紹介等により優秀な営業マンに
担当になってもらう |
③
|
知識・経験が増えづらい |
積極的に他の業者とも
関わりを持つ |
では、まずメリットから詳しくご説明していきます。
＜メリット①＞明らかなハズレ物件を掴む危険が少ない
前のページでも書きましたが、優良な買取再販型業者は、顧客にリピーターとなってもらうこと、
また不動産投資を継続してもらうことで管理業務の受託収入を見込むことをビジネスモデルとしています。
そのため、明らかなハズレ物件を売ってしまい、顧客が不動産投資を止めてしまうと、
彼らの収入源が途切れてしまうのです。
そのため、区分投資/ワンルーム投資で注意が必要なポイントは、
買取再販型業者が仕入れの段階でチェックし
てくれています。
（質屋の商品は質屋が鑑定済みなので、むしろ安心して購入できることと似ているかもしれません）
＜メリット②＞仲介手数料がかからない
一般の仲介取引で不動産を購入する場合、「取引金額の3％+6万円（+消費税）」の仲介手数料が発生します。
しかし買取再販型業者から購入する場合、業者自らが売主となっているので仲
介手数料が不要なのです。
たとえば1,500万円の物件であれば、本来51万円（+消費税）の仲介手数料が発生するところ、
買取再販型業者から購入すればこれがかかりません。
買い手からすれば、その分は値引きしてもらったことと同じことですね。
＜メリット③＞提携ローンが使える（※業者によっては使えないこともあります）
大手の買取再販型業者であれば、毎月の取引量も膨大な数になりますから、
金融機関と独自の提携ローンを
持っていることがあります。
提携ローンの主な特徴は以下のようなものです。
・優遇金利
⇒経験上、仲介取引で融資を組むよりも0.5％程度優遇されるケースがあります。
・融資判定に有利
⇒仲介取引では融資が組めない人も組めるケースがあります。
また担保や連帯保証の条件が緩和されることもあるようです。
・手続きが簡略
⇒平日に会社を休む日にちが少なくてすみます（笑）
たとえば1,500万円の融資（借り入れ期間30年）を受ける場合の支払い総利息は、
金利3％だと約777万円ですが、金利が2.5％に優遇されると約634万円になります。
まあ、本当に30年間売却もせず、繰上げ返済もせずに過ごすのかは分からないので、
差額の143万円全額がメリットとは単純に言い切れませんが、
金額の大きい不動産投資において優遇金利の効果は小さくありません。
＜メリット④＞瑕疵担保責任が付く
取引した物件に隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。
売主が不動産業者の場合は、この瑕疵担保期間を最低でも2年間はつけなければなりません。
（仲介取引では通常は売主は一般人ですので、瑕疵担保期間は数ヶ月、または負わないと定めるケースが
実務上多いようです）
区分ワンルームで瑕疵担保責任による請求があった事例は聞いたことがありませんが、
万が一のときの安心材料にはなるでしょう。
＜メリット⑤＞購入手続きが楽（情報収集が早い/買い付け後に横やりが入らない）
仲介取引と異なり、買取再販型業者が仕入れの際に物件調査をしていますので、
必要な情報は営業マンに聞けばすぐに知ることができます。
また、１番手で買い付けを入れさえすれば理不尽な横やりが入ることもありません。
（両手・片手の問題が起こりませんので・・・）
＜メリット⑥＞管理業務外注に特典あり
一部の買取再販型業者は、自社物件の購入者にかぎり、管理業務の受託費用を割安に設定しています。
自分で管理業務を行う人には関係ありませんが、外注予定の人には大きなメリットです。
次にデメリットをみていきましょう。
＜デメリット①＞掘り出しモノがない
前のページでも書きましたが、優良な買取再販型業者は物件の適正価格を意識して値付けをしています。
まず、投資家に儲けてもらって不動産投資を継続してもらうことが重要だと考えているので、
収益還元法の考え方で、
ある程度利益が出る価格を逆算しています。
（この値付けを支える物件の仕入れ力こそが買取再販型業者の生命線でもあります）
さらに、取引事例比較法を
用いて、インターネット等で巷に流通している価格相場と同じか、
それより多少割安になるよう価格を設定しているようです。
買い手からみれば、同じくらいの価格ならば↑で書いた多数のメリットがある分、
買取再販型業者から買ったほうが得なわけですから飛ぶように売れているのも頷けます。
その一方、買取再販型業者のビジネスモデルでは特定少数の投資家に大きく儲けてもらう必要はないため、
掘り出しモノというものは基本的に存在しません。
（彼らの仕入れ値がいくらであろうと、収益還元法と取引事例比較法による「適正価格」に補正され販売されます）
既に十分な知識・経験、不動産業界内でのコネクションを持っている方であれば、
独自の情報ネットワークからより割安に物件購入できることもあるでしょうから、
そうした方にはお付き合いする意味は薄いといえるでしょう。
＜デメリット②＞営業マンのアタリ・ハズレが大きい
以前、「営業マンに差が出る背景
とは！？」の記事でも少し書いたのですが、
買取再販型業者には、異業種からの転職組の方も比較的多くいらっしゃるようです。
入社後にある程度の研修は受けているのでしょうが、人によっては話が通じなかったり、
いちいち「確認します」となってしまう、残念な営業マンも少なくないのがこの業界人だったりします。
（前述のとおり、顧客間で物件の取り合いになっているような状況なので、営業マンとのやり取りで
時間を浪費するのは致命的です・・・）
業界の歴史が浅く、人手が足りていないようで仕方ないと諦めるしかありませんが、
できれば、ＨＰなどから問い合わせるのではなく、知人から優秀な営業マンを紹介してもらう形で
アプローチしたほうがよいでしょう。
なお、日本財託に関しては、私から優秀な営業マンをご紹介することも可能です。
ご希望の方は、無料相談か
らご連絡ください。
（以前はギブコムや他社にも優秀な営業マンの知り合いがいたのですが独立・転職されてしまったので、
現状ご紹介可能な買取再販型業者は日本財託だけとなっております）
＜デメリット③＞知識・経験が増えづらい
買取再販型業者の販売物件は、仕入れ～販売、さらには購入後の管理業務の外注までを
ワンストップで実現することが可能です。
これは手間がかからず楽な反面、自ら積極的に動かないと知識・経験が増やしづらいともいえます。
不動産投資は、知識・経験、あるいは人脈を築いていくことでより有利に物件を増やせる投資法だと
考えていますので、慣れてきたら積極的に仲介業者などとも情報交換をするのがよいでしょう。
また、あえてどれか１つでも、自主管理をしたり、あるいは管理組合の理事になるのもお薦めです。
・・・いかがでしたでしょうか。
端的にいえば、不動産投資初心者が1戸目、2戸
目の候補として検討するのに最適である一方、
中級者以上には魅力が薄い、というのがこのＨＰなりの結論です。
次のページからは、「仲介専門業者」について、詳しくみていきましょう。
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