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4-6.  仲介専門業者とは?(基本中の基本編①)

ここからは、仲介業者について詳しくみていきましょう。
最初のこのページでは、区分投資・ワンルーム投資を目的として仲介業者の方たちと接するために
最低限必須となる知識、いわば基本中の基本ともいえる事項をご説明していきます。


まず、仲介業者とはどんな方たちなのかを理解しましょう。
仲介業者は、不動産の売り手と買い手を仲介することを主たる業務とし、
不動産売買の成約報酬を収受する ことを生業とする方たちのことです。

買取再販型業者との最大の違いは、仲介業者が取り扱う物件は、
業者自身が保有するものではなく、第三者の売主が保有するものという点です。

仲介業者自身が仕入れているわけではなく売買をただ仲介するだけですので、
売主様のご事情次第では、買取再販型業者との取引ではありえない指値が通ることもある一方、
仲介業者自身もその物件を詳しく知らないケースが殆どですので、買い手側の知識や選別眼次第で、
いわゆるアタリ・ハズレのブレ幅が大きくなる傾向にあります。






次に、仲介取引の類型(種類)を確認しておきます。

仲介取引は専門的には媒介契約と言われ、契約内容に応じて大きく3つの類型に区分されます。
教科書なお話で退屈かもしれませんが、以降の説明をご理解いただくための前提になりますので、
必ず頭に入れておきましょう。


(1)一般媒介
 一般媒介とは、売主が複数の仲介業者へ売却依頼をしたいときに使われる契約形態です。
 同時並行で複数の仲介業者と契約できるため、一般的には仲介業者間での競争原理が
 働きやすいとされています。 
 また、一般媒介契約をしながら自分で買い手を見つけることも可能ですので、
 親族・友人関係筋への売却可能性があるケースにも対応できます。

 逆に注意点としては、仲介業者に課せられる法的義務が少ない点です。

 その最たるものがレインズへの登録義務がない点といえます。

 そもそもレインズ(REINS)という言葉をご存知でしょうか?
 レインズとは「Real Estate Infomation Network System」の頭文字をとった通称でして、
 不動産流通の活性化・適正化のために国土交通省が企画したWEB上のデータベースです。
 ものすごくシンプルにいえば、不動産業者専用の不動産検索サイトみたいなものです。

 不動産業者(特に仲介専門業者)の多くは、このレインズに登録された売り物件の情報を見て、
 自分の抱える顧客に物件提案をしています。
 そのため早期売却には、レインズへの登録は大変有効な手段の一つといえますが、
 一般媒介では、仲介業者にレインズへの登録義務がありません。
 詳細は後述しますが、仲介業者は自分で買い手を見つけた場合に最も儲かる仕組みとなっているため、
 登録義務がないなら・・・とレインズに登録しないケースも珍しくないようです。

 また、法的義務でいえば、売主への活動報告義務がないことも一般媒介の特徴です。
 真剣に買い手を探してくれているなら活動報告は形式的なもので不要ともいえますが、
 仲介業者に旨みの少ない条件(売りづらい価格・立地の物件、儲けの少ない物件など)の場合、
 活動報告がないがために、事実上「ほったらかし」にされたことに気付けなかったという声もあるようです。





(2)専任媒介
 専任媒介とは、売主が特定の仲介業者のみに絞って売却依頼をするときに使われる契約形態です。 
 他の仲介業者へ同時並行で売却依頼をすることはできませんが、
 一般媒介と同様、自分で買い手を見つけることは可能です。

 一般媒介よりも売主側の制約が強いため、仲介業者に課せられる法的義務が強くなっており、
 レインズへの登録義務は、契約締結後7営業日以内に行うこととされていますし、
 売主への活動報告も、2週間に1回以上の頻度で義務化されています。

 また、契約の有効期間にも制限がかかり、新規・更新ともに3ヶ月以内となっています。


(3)専属専任媒介
 専属専任媒介とは、売主が特定の仲介業者のみに絞って売却依頼をするときに使われる契約形態です。
 一般媒介・専任媒介との最も大きな違いは、自分で買い手を見つけてくることが禁止されている点です。

 専任媒介よりもさらに売主側の制約が強いため、仲介業者に課せられる法的義務もより強くなっており、
 レインズへの登録義務は、契約締結後5営業日以内に行うこととされていますし、 
 売主への活動報告も、1週間に1回以上の頻度で義務化されています。

 また、契約の有効期間は専任媒介同様、新規・更新ともに3ヶ月以内となっています。


纏めると以下のようになります。
取引形態 特徴
一般媒介 ・売主は複数の不動産業者に売却依頼ができる
・売主は自分で買主を探してくることもできる
・仲介業者は活動報告の義務を負わない
・仲介業者はレインズへの登録義務を負わない
・契約期間に制限はない
専任媒介 ・売主は複数の不動産業者 に売却依頼ができない
・売主は自分で買主を探してくることもできる
・仲介業者は2週間に1回以 上の頻度での活動報告義務を負う
・仲介業者は7営業日以内で のレインズ登録義務を負う
・契約期間は3ヶ月以内
専属専任媒介 ・売主は複数の不動産業者 に売却依頼ができない
・売主は自分で買主を探してく ることができない
・仲介業者は1週間に1回以 上の頻度での活動報告義務を負う
・仲介業者は5営業日以内で のレインズ登録義務を負う
・契約期間は3ヶ月以内


この知識をどう活かすのかについては、次頁以降でじっくり説明していきます。


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