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4-7.
仲介専門業者とは?(基本中の基本編②)
前頁の続きです。
これまでに、
・仲介専門業者とはどんな方なのか(買取再販型業者とは何が違うのか)
・仲介取引の類型(種類)にはどんなものがあるのか
をご説明してきました。
今回は、仲介業者のポジションの違いについてご説明いたします。
不動産売買における仲介業者のポジションは大きく2つに分類できます。
・売主から売却依頼を直接受けた仲介業者(=元付け業者)
・レインズを見て売却情報を知った仲介業者(=客付け業者)
一般媒介では、同時並行して複数の仲介業者に売却依頼ができますので、
元付け業者が複数存在する可能性があります。
そして、一般媒介では仲介業者にレインズへの登録義務はありませんので、
誰もレインズに登録しなければ客付け業者は存在しないことになります。
逆に、専任媒介・専属専任媒介では、同時並行して複数の仲介業者に売却依頼ができませんので、
元付け業者は必ず1社だけとなります。
また、専任媒介・専属専任媒介では仲介業者にレインズへの登録義務がありますので、
所定期間内に買い手を見つけられなければレインズに情報登録され、
全国に客付け業者が存在しうる状況になるのです。
では、私たちが投資用区分物件・ワンルーム物件を探す際、元付け業者/客付け業者と
どのようにお付き合いすればよいのでしょうか。
これを理解するためには、仲介業者の儲けの仕組みを理解する必要があります。
前頁で、仲介業者の儲けは「不動産売買の成功報酬」と書きましたが、
これをもう少し詳しく見ていくと以下のように分解できます。
<不動産売買の成功報酬とは・・・>
・売主から収受する仲介手数料
・買主から収受する仲介手数料
仲介手数料は契約ごとに任意の金額でよいのですが、上限金額が法令で定められています。
(金額の小さい投資用区分マンション・ワンルームマンションの売買取引では、
基本的に「法定上限金額=仲介手数料の相場」と考えておくのが無難です)
売買金額 |
仲介手数料の上限金額 |
200万円以下 |
(売買金額×5%)+消費税 |
200万円超400万円以下 |
(売買金額×4%+2万円)+消費税 |
400万円超 |
(売買金額×3%+6万円)+消費税 |
仲介業者は、売主から依頼を受け(=元付け業者となり)、不動産売買を成立させることで、
売主からの仲介手数料を収受できます。
これは不動産売買の買い手が、自社で見つけた買主であっても、
別の客付け業者が見つけてきた買主であっても変わりません。
その一方、買主からの仲介手数料は、買い手を探してきた仲介業者が収受することになっていますので、
もし客付け業者が見つけた買い手と売買契約が成立してしまうと、買主からの仲介手数料はもらえません。
元付け業者が、売主・買主双方からの仲介手数料をもらうためには、
なるべく他の業者(客付け業者)に情報を出さずに、自社で買い手を見つけたいと思うわけです。
仲介業者が積極的にレインズに物件情報を登録したがらないケースがあるのはこのためですが、
売主としては誰が探してきた買い手であろうと希望条件で早く売却したいわけですから困った話でもあります。
(複数業者に同時並行で媒介契約できない専任媒介や専属専任媒介では
仲介業者にレインズへの登録義務を負わせることで売主利益の保護を図っているというわけです)
なお、元付け業者が、売主/買主の双方から仲介手数料を貰えるケースを「両
手」、
元付け業者と客付け業者で仲介手数料を分け合うケースを「片
手」または「分
かれ」といいます。
仲介専門業者をパートナーにして区
分マンション・ワンルームマンション投資を進める以上、
最重要にして基本中の基本ですので絶対に理解しておきましょう。
次の頁では、いよいよ客付け業者/元付け業者との付き合い方について書いていきます。
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