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5-2.
住宅ローンとは何が違うの？
前頁で、ほとんどの金融機関は、「一般のサラリーマン向けに容易く
区分投資の融資などしてくれない！」
という現実について書いてみました。
でも！しかし！！
・私はもっと高額の住宅ローンだって優遇金利で借りれている！
・私は上場企業の管理職だ！一棟物では若者がバンバン融資を引いているのに理解できない！
というお声もあると思います。（もっともなご意見だとも思います・・・）
でも、残念ながらこれは本当のお話なんです。。。
区分投資における個人向け融資は本当に狭き門だということをまずはよくよく理解してください。
まずは、住宅ローンとの違いについて理解しましょう。
住宅ローンの申込書を覚えていますか？
おそらく、
・ご年齢
・ご年収、勤務先、勤続年数
・預貯金、資産の額
などを事細かに記載されたはずです。
逆に、
・購入物件の担保価値、積算価格
なんて項目は書くこともなければ、聞かれもしなかったことでしょう。
これは、住宅ローンが「あなたが
住むことを前提」にして「あ
なたの信用余力」が
審査基準になっているからなんです。
ローンが返せなければ借り手も住む場所を失ってしまうので、借り手も必死に返そうとします。
それもあってか、住宅ローンは相対的に貸し倒れリスクが低い商品と言われています。
また、自分で住むうえ貸し倒れリスクが低いならばと担保価値や積算価格も評価が甘くなります。
このため、あなたが社会的に信用のある立場だったり、預貯金・資産をお持ちだったりして、
あなた自身の信用余力が一定程度あれば、比較的容易に好きな金融機関から借り入れることができるのです。
もう少し言えば、ここ数年は住宅ローンは過当競争気味、ある意味で借り手に特別有利な状況といえます。
（背景には、「法人向け融資の停滞が続いていること」「無担保融資の貸し倒れリスクが高止まりしていること」
「住宅金融支援機構が中止した旧公庫時代の直接金融市場の獲得競争が起きていること」などがあります）
住宅ローンはサラリーマンにとって、好条件での融資が引きやすい極めて例外的な商品なのです。
ですから、住宅ローンを借りた感覚で区分投資の融資を申し込んだりしたら、、、
金融機関の反応の違いに、きっとビックリすると思います（笑）
では、不動産投資の融資に対しての審査基準は何なのでしょうか。
審査基準は、一棟物も区分も共通しており、大きく以下3点です。
＜審査基準＞
①対象不動産の担保価値
②本人の与信余力
③事業性・採算性
困ってしまうのはこの3点の参考度合いが並列ではなく、
ほとんどの金融機関では①＞＞＞＞＞②③の優先度で評価することなんです。
不動産投資（事業）である以上は個人の与信余力をメインに審査するのはおかしいし、
かといって中小規模のサラリーマン大家に対して事業性・採算性で評価するのも無理がある。
であれば、万一貸し倒れになったときに金融機関が確実に資金回収できるか、
というところに結局は落ち着くようです。
さて、最重要視される①の担保価値ですが、このHP読者の方ならピンとくる方も多いと思います。
以前コチラのページでも
書きましたが、金融機関での担保価値算定は積算法が主流となっています。
少しおさらいすると、積算法とは不動産の価値を「土地」「建物」に分解して算出して、
最後にそれを合算することで評価する方法でしたね。
この評価方法を使うと・・・、一棟物はまだよいのです。
中古で購入して建物が古くても土地は経年で価値が減ったりしません（※）から、
「土地の価値＋僅かな建物価値」で評価してもらえます。
（※）土地の価値が減らないことはこ
のページで説明しています。
でも、、、土地の持ち分が殆どない区分マンション投資はすごく不利なんですね。
評価額を稼ぎたい肝心の土地が、区分マンションでは持ち分は一部しかないので、
経年で価値の下がった建物価値で勝負せざるを得ないんですね。
（戸数の少ない区分マンションであれば土地の持ち分が大きくなって積算価値が出やすいはずですが、
そうすると修繕積立金やらの問題が出てきますしね・・・）
このため、せっかく収益還元法（※）では十分に利益が出る価格で購入できる状況になったとしても、
金融機関では担保評価額が足りず借りられない、という事態に陥るわけです。
（※）収益還元法は以下ページで復習しましょう！
・収益還元法（表面利
回り）
・収益還元法（実質利
回り）
・収益還元法（DCF
法）
もっといえば、そうなることは金融機関側もよくよく承知しているので、
「区分投資の融資はお断り」と最初からしている金融機関が多いのが実情なんですね。
・・・というワケなので、区分投資家としては、最初は「②本人の与信余力」「③事業性・採算性」を重視して、
融資の審査をしてくれる、ごくごく限られた金融機関を頼るしかないわけです。
次回は、その限られた金融機関とはどこなのか？ について書いてみたいと思います。
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