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L-4.
覚悟しましょう！郊外バブル期物件に潜む危険！②
この頁では、特に隠れた問題がない郊外バブル期物件をそこそこの価格で買えた後、
「じゃあ賃貸付けはどうなのか？」という点を中心に、私の実体験と大家仲間、現地の不動産業者の方などから
得た情報を織り交ぜながらお伝えしていきます。
ここでもネックになるのは、やはり「郊外のバブル期ワンルームは家賃が安い！」ということです。
私も最初は、「家賃が安いのは百も承知！その分安く買えたんだから多少の空室は覚悟の上だ！」とか
思ってました。
まあ、郊外のバブル期物件は、都心部や準都心部よりも利回りは高いので、計算上はその通りではあります。
ただ、「少し覚悟が足りなかったな」「やってみないと分からないものだな」と、この数年で思い知ったのです・・・。
家賃が安いと何が困るのか。それは、ア
パートとの競争に巻き込まれてしまうということです。
当然、賃貸ニーズが都心部や準都心部よりも少ないのは理解していましたし、
アパートとの競合もまったく想定していなかったわけではありません。
ただ、覚悟や読み が甘かったというのが正直な感想でした。
では、なぜアパートとの競合が起こりやすいのでしょうか。
例えば、都心部や準都心部で同じような立地・間取りのワンルームマンションとアパートで比較すれば、
家賃には大体2～3万円程度の差はあり、 マンションとアパートの競合はそう頻繁には起こりません。
（もちろんエリアにもよりますけど）
しかしバブル期ワンルームの家賃が3万円前後の郊外では、家賃に同じだけの金額差が付かないのです。
（同じ金額差がついたらアパートの家賃がタダになってしまいますよね・笑）
このため、結果として検討する入居者層が被ってしまうというわけです。
でも・・・、これって、アパートの長所である価格優位性が弱いとも言えるので、
「逆にマンションオーナーには有利では？」と思われる方もいるかもしれません。
ところがそうはいきません（泣）
ここでもう１つ、ワンルームのオーナーには厳しい現実が待っているのです。
それは、入居者の客付け業者にとって、ワ
ンルームのオーナーは優先してもらえないという現実です。
客付け業者の収入は、賃貸成約の件数に比例するものが大半です。
入居者から貰う手数料は言わずもがな、鍵交換や火災保険の代理店フィー、
最近は防虫・防ダニのクリーニングや家具購入の斡旋をするところも増えていますが、
これらもやはり成約あってのものです。
ワンルームのオーナーといくら懇意にしても数年に1回の取引がせいぜいです。
ところがアパートのオーナーと懇意にしておけば、次に別の部屋が空室になった際も、
取引ができる可能性があるわけです。
私が客付け業者だったとしても、間違いなくアパートオーナーを優先することでしょう（笑）
もう少し言いますと、ワンルームオーナーは、客付け業者と人間関係を構築・維持するのも難しいです。
ワンルームの平均退去年数は3～4年と言われていますが、じゃあ4年後に空室になった時、
4年間ご無沙汰していたワンルームオーナーをよく覚えてくれているでしょうか。
（賃貸客付けの営業さんは出入りも激しいので、そもそも前回お世話になった方がいないことも十分ありえます）
つまり客
付け業者からすれば、ワンルームオーナーから儲けの少ない入居付けを頼まれても、
アパートオーナーというお得意様を差し置いて優先する動機がまったくないの です。
賃貸ニーズの絶対数が少ないなか、こうしたハンデを抱えながらアパートとパイの取り合いが起こるのです。
私の場合、ここまで覚悟して郊外のバブル期ワンルームを購入したかと問われれば「NO」というのが正直なところです（苦笑）
まあ、それでも。
募集時期が繁忙期だったり、成約時に大家から支払う広告料を上積みしたりすれば、郊外といえど、そこそこの頻度で入居希望者は現れるようです。
ただし、郊外のバブル期ワンルームでは、入
居希望者が現れてくれてからも試練は続くのです・・・。
次の頁では、入居希望者が現れた後の注意点を書いていこうと思います。
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