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L-5.
覚悟しましょう！郊外バブル期物件に潜む危険！③
この頁では、特に隠れた問題がない郊外バブル期物件をそこそこの価格で購入し、
アパートとの入居者の獲得競争を経て入居希望者が見つかった後の話を書いていきます。
めでたく入居希望者が見つかっても、安心するのはまだ早いです。
郊外のバブル期ワンルームの価格相場は、2016年3月現在で2万円台後半～4万円前後で、
これはアパートの家賃相場と大差ないことは既に繰り返し書いてきました。
この家賃レンジだと入居希望者の属性や事情は、都心部や準都心部のそれとは明確に異なります。
単身の会社員や公務員、仕送りを受けており親が連帯保証人になってくれる学生などは少なくなり、
たとえば、
・生活保護世帯の方
・日本語が話せない外国人労働者の方
・求職中（現在無職）の方
・家出中の若い方
・貯金を切り崩して夢を追いかけている無職の方
という方からの入居希望が多くなってくるのです。
こう書いてしまうと「他人を属性で判断するとは何様のつもりか？」と不快に思われる方も
いらっしゃるかもしれません。
もちろん属性だけで人を判断することはできませんし、実際に会ってみれば「良い人だった」
「信頼できる方だった」ということも多々あるのでしょう。
でも、不動産賃貸業というビジネスと割り切って考えれば、
滞納やトラブルの可能性が低い方に部屋をお貸ししたいと考えるのは当然ですし、
その判断材料として、属性を重要視するのは合理的だといえます。
とりわけ区分ワンルーム投資を行う人は、少なからずその「お手軽」さにメリットを感じているはずで、
その意味からしても、ある程度属性で入居希望者を判断するのは止むを得ないと考えます。
・・・少し話が逸れましたが、ここでお伝えしたかったことは、
郊外で区分ワンルーム投資が難しい事情は、「入居希望者が少ない」「アパートと競争が激しい」に加えて、
「入居
希望者の属性も低いことが多い」ということもあるという点です。
もう少し具体的な話をしましょう。
通常、入居希望者が現れると客付け業者はオーナーに確認を入れてきます。
そして、オーナーが了解すると、保証会社（または連帯保証人）へ確認を取り、
全て条件が揃って初めて契約となるのです。
ツライのは、この一連の期間中は原則として他
の見込み客への案内が休止されることです。
（ダブルブッキングがあるとトラブルになるので休止されることはやむなしですが）
属性が不安な方だと、「連帯保証人はつくのか」「過去の入居先で滞納やトラブルを起こしていないか」など、
判断材料を揃えるのに時間がかかります。（相手が日本語が話せない方だと特に時間がかかります）
さらに、保証会社の審査に通らないということも、結構な確率で起こりえます。
2月・3月の繁忙期にこうした期間ロスが発生すると、大ダメージになりかねませんね。
・・・というワケなので、区分ワンルーム投資に「お手軽」のメリットを求める方に対しては、
私は郊外のバブル期物件はあまりオススメできない、という結論になります。
チャレンジするにしても、長期間空室になっても耐えれるよう他に安定稼動が見込める物件を
保有してからにしたほうが無難といえるでしょう。
かくいう私自身も、郊外にバブル期物件を保有しております。
過去に２度、空室を経験していますが、やはり何度も現地の客付け会社に足を運び、
リフォームや家賃値引きを重ねてようやく・・・といったところです。
今後、物件の売却も検討しようと思っていたりします（苦笑）
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